UA

+38 (0432) 555 053

UA

+38 (0432) 555 053

Ринок землі або що чекає агросектор при продажі земельних ділянок

Автор Альфагро — В Категорії Аграрний бізнес, Події — 27.01.2020

27

Січ
2020

Україну «штормить» практично весь 2019 рік: політичні та економічні події не дають розслабитися. Одне з найголовніших і спірних питань кінця року став закон про відкриття вільного ринку землі. Хтось радий і вже підраховує можливі прибутки, хтось – незгодний і бере участь в протестах. Багато ще не розібралися — до добра такі зміни чи ні. Чим вигідно зняття мораторію, які ризики несе і до чого готуватися українським аграріям — будемо аналізувати в статті.

Що відомо на кінець року?

Законопроект 2178-10, що дозволяє продаж земельних ділянок, вже пройшов перше читання, обговорення на засіданнях комітету і відправлений на друге читання. Яким він буде в підсумку і чи буде прийнятий — дізнаємося вже в наступному році. Поки ж — про те, що відомо за станом на кінець 2019 року.

Точної дати запуску всього механізму немає. Уряд пропонує 1 жовтня 2020 року. Швидше за все, офіційно так воно і буде. Затягувати запуск не стануть — цього вимагають як лобі в Україні, так і Захід. Адже держав, де ринок закритий, залишилося не так багато — не більше десятка. Навіть в Росії продаж землі сільгосппризначення давно і вільно здійснюється. Так що мораторій на продаж буде знято. Але ось як все буде працювати — незрозуміло абсолютно.

Згідно із законом, спочатку потрібно провести інвентаризацію ділянок. Це все ще в процесі, поки перевірено не більше 50% всіх угідь.

Інша проблема — відсутність чітко визначеної методики оцінки. Та, що діє, обчислює вартість сотки землі на основі реальної і нормативної оцінки. Тобто на основі ренти, що приносить ділянку і на основі земельного податку. Все це теоретичні викладки, які не обов’язково працюватимуть під час запуску. В середньому пай оцінюють в 1000-2500 доларів — це досить низький показник. У тій же Польщі, де грунт схожої якості, вартість значно вище. Не кажучи вже про Нідерланди, де за гектар дають 65 000 доларів. Реальну ж вартість буде визначати ринок, попит і пропозиція. Поки ж доводиться чекати однієї, точно визначеної методики.

Ще одне завдання, не менш важлива — вивести з тіні всі ділянки. Багато з них передані в незаконну оренду або фактично продані, через сірі схеми. Багато ділянок не зареєстровані. Тобто, навіть якщо ви знаєте, як знайти вільну земельну ділянку в Україні, то зробити це на кадастровій карті важко, через її недосконалість. Близько 10 мільйонів гектар — невитребувані паї. Не вирішена проблема розпаювання державних підприємств. У Геокадастр панує повний хаос, повноцінна база землевласників відсутня. В таких умовах продаж досить небезпечний.

Також складнощі викликає визначення покупця ділянок. Законом визначено:

  • громадяни України;
  • юридичні особи, зареєстровані в Україні;
  • територіальні громади;
  • держава.

Іноземцям, іноземним підприємствам і приватним особам без громадянства землю купувати поки не можна. Власниками вони можуть стати тільки в порядку спадкування.

Проблема криється в тому, що повністю захиститися від покупки іноземними громадянами та підприємствами не виходить. Адже вони можуть діяти через підставних осіб і створювати фірми-прокладки.

Обмежити кількість землі в одних руках намагаються шляхом установки ліміту в розмірі 10% в межах області та 0,5% в розмірах країни. Але це схоже на попередження в супермаркетах про те, що «Акційний товар відпускається не більше 5 штук в одні руки». Як це обходять — всі прекрасно знають.

Все це породжує плутанину і паніку.

Хто виграє і хто програє від запуску ринку?

Питання землі дуже болюче для України. Суспільство насправді розділилося. Під будівлею парламенту часто проводяться мітинги як за так і проти запуску торгівлі. Навіть в невеликих містах зустрічаються щити і банери партій і асоціацій, закликаючих на свою сторону прихильників.

Але якщо підійти до питання неупереджено, то можна визначити хто отримає вигоду, а хто програє.

У плюсі опиняться:

  • звичайні громадяни-власники земельних паїв;
  • невеликі фермерські господарства та спілки пайовиків;
  • банки;
  • держава.

У чому вигода для цих людей і організацій? У самій можливості розпоряджатися власністю на свій розсуд. Люди можуть продати земельний пай банку або взяти кредит під заставу, реалізувати орендарю або іншому власнику. Фермери зможуть брати під свої паї кредити і використовувати їх на розвиток операційної діяльності. Ринок визначить реальну вартість землі і ціна буде вище, ніж тепер.

Опосередковано виграють банки, які зможуть отримувати реальні і високоліквідні активи. Пожвавиться економіка в цілому — видані кредити відправляться на покупку техніки, добрив. Тобто в цілому в країні пожвавиться економіка. Податок при продажу землі — ще одне джерело поповнення бюджету, який чекає держава. Так що вигодонабувачів досить.

Додатковий виграш отримає і сама земля. Катастрофічне виснаження найбагатших чорноземів України вже не новина, і його потрібно зупинити. Розуміння того, що земля — це твоя власність, а не орендований пай, один з важелів поліпшення стану чорноземів.

Хто програє:

  • агрохолдинги і крупні орендарі.

Так, тих, хто програв, не так багато. Основна стаття їх збитків від зняття мораторію на продаж — збільшення ренти. Якщо зараз орендна плата за землю в Україні складає 100-200 доларів за пай, то після подорожчання становитиме 300-400, може і вище. Якщо пайовий фонд налічує сотні і тисячі паїв — нічого дивного, що агромагнати проти вільного продажу.

До того ж, в законі сказано, що першочергове право на викуп паю має орендар. Але, за опитуваннями, середні фермери готові викуповувати паї за ціною 500-1000 доларів. За попередніми ж оцінками вартість середнього ділянки стартуватиме від 2500 доларів. Таким чином, орендар виходить в не дуже зручному положенні — він або повинен відразу викласти повну вартість за ділянку, або змиритися з тим, що пай піде в інші руки. І добре б, якщо така ділянка була продана одна. Тоді дійсно можна підтягнути пояс і викупити її. Але якщо мова йде про 10 паях — то їх викуп може бути непідйомним для невеликого підприємства.

До чого готуватися?

Отже, законопроект прийнятий в першому читанні і відправлений на доопрацювання. Офіційна дата запуску оголошена. Чи варто аграріям побоюватися і готуватися до гіршого?

На наш погляд — ні. Єдина реальна загроза — це зростання вартості орендної плати. Це може істотно знизити прибуток аграріїв. Але якщо 2020 рік можна буде проскочити, то ось в 2021 це вже стане серйозною проблемою. Швидше за все, виросте вартість продукції. Як це все позначиться на торгівлі — поки говорити складно. Але думати про майбутнє потрібно вже сьогодні, і починати знижувати витрати. Хорошим ходом буде покупка запчастин з напайкою карбіду вольфраму, що працюють довше в 4-5 разів.

За опитуваннями і прогнозами, реально продати свої паї готові близько 7% землевласників. Це мало. А значить істотних угод про купівлю-продаж ділянок в перші роки чекати не слід.

Все це негативно позначається на людях. Багато хто просто не знає свої права, не мають поняття як працює ринок, як отримати ділянку у власність, скільки коштує приватизація землі в 2018 в Україні і чи можна її отримати безкоштовно. Але пояснювати це ніхто не поспішає, адже простіше грати на слабкостях і незнанні.

Законопроект 2178-10 критикують з усіх боків — він дуже сирий і не враховує безліч особливостей сільського господарства України. Його будуть допрацьовувати і допрацьовувати. Що вийде в підсумку, скільки правок туди внесуть — говорити складно. Непогано було б здійснити пробний запуск ринку в рамках однієї області, щоб перевірити, як будуть розвиватися події і життєздатність моделі.

Поки ж знімати мораторій рано. Це зробити потрібно, але не в поточних умовах. Експерти оцінюють час підготовки в 5 років. Залишити все так, як є — занадто ризиковано, країна вдариться в «дикий капіталізм», який ні до чого доброго не приведе. Але чи піде влада на це або вирішить зіграти на популізмі — не зрозуміло. Залишається тільки чекати, і намагатися передбачити дії влади і ринку.

Залиште свій коментар