Рынок земли или что ждет агросектор при продаже земельных участков

Автор Альфагро — В категории Аграрный бизнес, События — 27.01.2020

27

Янв
2020

Украину «штормит» практически весь 2019 год: политические и экономические события не дают расслабиться. Одним из самых главных и спорных вопросов конца года стал закон об открытии свободного рынка земли. Кто-то рад и уже подсчитывает возможные прибыли, кто-то — несогласен и участвует в протестах. Многие еще не разобрались — к добру такие изменения или нет. Чем выгодно снятие моратория, какие риски несет и к чему готовиться  украинским аграриям — будем анализировать в статье.

Что известно на конец года?

Законопроект 2178-10, разрешающий продажу земельных участков, уже прошел первое чтение, обсуждение на заседаниях комитета и отправлен на второе чтение. Каким он будет в итоге и будет ли принят — узнаем уже в следующем году. Пока же — о том, что известно по состоянию на конец 2019 года.

Точной даты запуска всего механизма нет. Правительство предлагает 1 октября 2020 года. Скорее всего, официально так оно и будет. Затягивать запуск не станут — этого требуют как лобби в Украине, так и Запад. Ведь государств, где рынок закрыт осталось не так много — не больше десятка. Даже в России продажа земли сельхозназначения давно и свободно осуществляется. Так что мораторий на продажу будет снят. Но вот как все будет работать — непонятно совершенно.

По закону, сначала нужно провести инвентаризацию участков. Это все еще в процессе, пока проверено не более 50% всех угодий.

Другая проблема — отсутствие четко определенной методике оценки. Та, что действует, вычисляет стоимость сотки земли на основе реальной и нормативной оценки. То есть на основе ренты, что приносит участок и на основе земельного налога. Все это теоретические выкладки, которые не обязательно будут работать при запуске. В среднем пай оценивают в 1000-2500 долларов — это довольно низкий показатель. В той же Польше, где почва похожего качества, стоимость значительно выше. Не говоря уже о Нидерландах, где за гектар дают 65 000 долларов. Реальную же стоимость будет определять рынок, спрос и предложение. Пока же приходится ждать одной, точно определенной методики.

Еще одна задача, не менее важная — вывести из тени все участки. Многие из них переданы в незаконную аренду или фактически проданы, через серые схемы. Много участков не зарегистрированы. То есть, даже если вы знаете, как найти свободный земельный участок в Украине, то сделать это на кадастровой карте трудно, из-за ее несовершенства.  Около 10 миллионов гектар — неистребованные паи. Не решена проблема распаевания государственных предприятий. В Геокадастре царит полный хаос, полноценная база землевладельцев отсутствует. В таких условиях продажа довольно опасна.

Также сложности вызывает определение покупателя участков. Законом определены:

  • граждане Украины;
  • юридические лица, зарегистрированные в Украине;
  • территориальные общины;
  • государство.

Иностранцам, иностранным предприятиям и лицам без гражданства землю покупать пока нельзя. Собственниками они могут стать только в порядке наследования.

Проблема кроется в том, что полностью защититься от покупки иностранными гражданами и предприятиями не получается. Ведь они могут действовать через подставных лиц и создавать фирмы-прокладки.

Ограничить количество земли в одних руках пытаются путем установки лимита в размере 10% в пределах области и 0,5% в размерах страны. Но это похоже на предупреждения в супермаркетах о том, что «Акционный товар отпускается не более 5 штук в одни руки». Как это обходят — все прекрасно знают.

Все это порождает неразбериху и панику.

Кто выиграет и кто проиграет от запуска рынка?

Вопрос земли очень болезненный для Украины. Общество на самом деле разделилось. Под зданием парламента часто проводятся митинги как за так и против запуска торговли. Даже в небольших городах встречаются щиты и баннеры партий и ассоциаций призывающих на свою сторону сторонников.

Но если подойти к вопросу непредвзято, то можно определить кто получит выгоду, а кто проиграет.

В плюсе окажутся:

  • обычные граждане-владельцы земельных паев;
  • небольшие фермерские хозяйства и союзы пайщиков;
  • банки;
  • государство.

В чем выгода для этих людей и организаций? В самой возможности распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Люди могут продать земельный пай банку или взять кредит под залог, реализовать арендатору или другому владельцу. Фермеры смогут брать под свои паи кредиты и использовать их на развитие операционной деятельности. Рынок определит реальную стоимость земли и цена будет выше, чем теперь.

Опосредственно выигрывают банки, которые смогут получать реальные и высоколиквидные активы. Оживиться экономика в целом — выданные кредиты отправятся на покупку техники, удобрений. То есть в целом в стране оживится экономика. Налог при продаже земли — еще один источник пополнения бюджета, который ждет государство. Так что выгодополучателей достаточно.

Дополнительный выигрыш получит и сама земля. Катастрофическое истощение богатейших черноземов Украины уже не новость, и его нужно остановить. Понимание того, что земля — это твоя собственность, а не арендованный пай, один из рычагов улучшения состояния черноземов.

Кто проиграет:

  • агрохолдинги и крупные арендаторы.

Да, проигравших не так много. Основная статья их убытков от снятия моратория на продажу — увеличение ренты.  Если сейчас арендная плата за землю в Украине составляет 100-200 долларов за пай, то после подорожания будет составлять 300-400, может и выше. Если паевой фонд насчитывает сотни и тысячи паев — ничего удивительного, что агромагнаты против свободной продажи.

Вдобавок, в законе сказано, что первоочередное право на выкуп пая имеет арендатор. Но, по опросам, средний фермер готовы выкупать паи по цене 500-1000 долларов. По предварительным же оценкам стоимость среднего участка будет стартовать от 2500 долларов. Таким образом, арендатор получается в не очень удобном положении — он либо должен сходу выложить полную стоимость за участок, либо смириться с тем, что пай уйдет в другие руки. И хорошо бы, если такой участок будет продан один. Тогда действительно можно подтянуть пояс и выкупить его. Но если речь идет о 10 паях — то их выкуп может быть неподъемным для небольшого предприятия.

К чему готовиться?

Итак, законопроект принят в первом чтении и отправлен на доработку. Официальная дата запуска объявлена. Стоит ли аграриям опасаться и готовиться к худшему?

На наш взгляд — нет. Единственная реальная угроза — это рост стоимости арендной платы. Это может существенно снизить прибыль аграриев. Но если 2020 год можно будет проскочить, то вот в 2021 это уже станет серьезной проблемой. Скорее всего, вырастет стоимость продукции. Как это все скажется на торговле — пока говорить сложно. Но думать о будущем нужно уже сегодня, и начинать снижать затраты. Хорошим ходом будет покупка запчастей с напайкой карбида вольфрама,  что работают дольше в 4-5 раз.

По опросам и прогнозам, реально продать свои паи готовы около 7% землевладельцев. Это мало. А значит существенных сделок о купле-продаже участков в первые годы ждать не следует.

Все это плохо сказывается на людях. Многие просто не знаю свои права, не имеют понятия как работает рынок, как получить участок в собственность, сколько стоит приватизация земли в 2018 в Украине и можно ли ее получить бесплатно. Но объяснять это никто не спешит, ведь проще играть на слабостях и незнании.

Законопроект 2178-10 критикуют со всех сторон — он очень сырой и не учитывает множество особенностей сельского хозяйства Украины. Его будут дорабатывать и дорабатывать. Что получится в итоге, сколько правок туда внесут — говорить сложно. Неплохо было бы осуществить пробный запуск рынка в рамках одной области, чтобы проверить, как будут развиваться события и жизнеспособность модели.

Пока же снимать мораторий рано. Это сделать нужно, но не в текущих условиях. Эксперты оценивают время подготовки в 5 лет. Оставить все так, как есть — слишком рискованно, страна ударится в «дикий капитализм», который ни к чему хорошему не приведет. Но пойдет ли власть на это или решит сыграть на популизме — не понятно. Остается только ждать, и пытаться предугадать действия властей и рынка.

Оставьте свой комментарий